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2018年11月14日

「住宅ローン」変動金利と固定金利の違いや特徴は?どちらを選ぶべき?

家を買うとき多くの方が利用する住宅ローン。その住宅ローンは大きく2種類「変動金利」と「固定金利」の金利体系があります。比較検討するためにも、まずは住宅ローンの変動金利と固定金利、それぞれのメリットとデメリットや特徴を把握し、ご自身の資金計画に合った住宅ローンを選択してください。 関連記事:住宅ローンの「元利均等」と「元金均等」何が違ってどっちがお得?

住宅ローンの「変動金利」「固定金利」とは?

そもそも、住宅ローンとは家を購入したり新築を建てたりする際に、銀行などの金融機関から融資を受けることです。

家を買うときには高額な支払いが発生します。購入時に自己資金が全額無い場合でも、金融機関から借入をおこない購入資金とすれば家の購入が可能となります。 借り入れた金融機関へは完済まで分割で毎月返済が発生しますが、元金返済と同時に利子である金利を支払う必要があります。金利は金融機関やプランごとに利率が異なります。

その金利のタイプも大きく2種類、「変動金利」と「固定金利」があり、基本的な特徴が異なっています。

「変動金利」とは一定期間ごとに利率が見直され、利率が変動する金利

変動金利とは、残金に対する金利が、国内情勢や景気などを参考に見直され、その都度変動する金利体系のことです。 変動金利の見直しは借入期間中の年に2回、半年ごとに利率が見直されます(一般的に4月・10月)。

また、変動金利でも「元金均等返済」と「元利均等返済」があり(※1)、元利均等返済の場合、半年ごとに更新される金利が即適用され返済額が変わるわけではありません。多くの金融機関では返済額は5年毎に見直されることになっています。
※1:住宅ローンの「元利均等」と「元金均等」何が違ってどっちがお得?

「固定金利」とは利率が固定され変動しない金利

固定金利とは、借入時に適用された金利が借入期間中ずっと同じ割合で固定される金利体系のことをいいます。一般的な住宅ローンより審査が通りやすい「フラット35」という融資も固定金利になっており、はじめに決めた金利を35年間払い続けることになります。

「変動金利の特徴」メリットとデメリットは?

◎ 変動金利の特徴

変動金利の見直しは年2回

変動金利の見直しは一般的に4月と10月の年2回、半年ごと更新されます。

返済額の変動は多くの金融機関では5年毎

多くの人が利用する「元利均等金利」の場合、半年ごとの金利更新に合わせて年2回返済額が変わるわけではありません。多くの金融機関の場合5年間は一定とし、5年毎に返済額の見直しを行っています。尚、元金均等返済の場合は適用されません。

5年毎の見直し金利の増加は現支払額の1.25倍まで

最も不安な変動金利の増加ですが、増加は現在の支払額の1.25倍までとする激変緩和措置が取られています。こちらも5年毎の金利変更と同様「元利均等金利」の場合のみで、元金均等返済の場合は適用されません。

◎ 変動金利のメリット

変動金利の大きなメリットは金利の低さです。
変動金利では、金利が上がるとその都度、利息として徴収できます。 つまり「現在の金利」と「徴収する金利」との差が発生することがないため、金融機関は市場における金利変動リスクを金利に上乗せしておく必要がありません。そのため、1%以下という低い金利から開始するケースもあり、固定金利よりも利率は低くなります。 また、借入時よりも金利が低くなる可能性もゼロではありません。

◎ 変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは、金利が上昇する可能性があります。
金利が上昇すると月々の返済額も、もちろん上がります。景気が安定している時は固定金利より安くなる傾向がありますが、経済破綻やインフレ、戦争などが起きれば一気に金利は上昇しますので、固定金利より返済額が上がってしまうリスクも考えられます。

「固定金利の特徴」メリットとデメリットは?

◎ 固定金利の特徴

固定金利は完済まで金利変動はない

返済が完了するまで金利が変更されないため、全期間を固定金利とする場合、住宅ローンの中で最も高い金利が設定されます。固定する期間は通常の固定金利の場合は全期間固定ですが、後述します一定期間固定金利とした後、変動・固定を選択する固定期間選択型もあります。

◎ 固定金利のメリット

固定金利のメリットは、金利の変動リスクがないことです。
固定金利では、借入時に借入期間中の金利を決めてしまいますので、変動金利のように半年ごとに金利が変更されることがないため、景気の影響による金利上昇で返済額が上がるといったことがありません。

◎ 固定金利のデメリット

固定金利のデメリットは金利の高さです。
固定金利では市場の変動により金利が上昇するリスクが考慮されています。「現在の金利」が「徴収する金利」よりも高くなった場合、金融機関がその差の分損をすることになります。そのため、たとえ借入期間中に金利が大幅に上昇しても、金融機関に確実に利益がでるように金利を設定する必要があり、変動金利と比べると、開始時の金利が高くなってしまうデメリットがあります。

住宅ローンの変動と固定、それぞれどんな人におすすめ?

変動金利は住宅ローンの返済期間中、資金に余裕のある方向け

返済期間中に景気が上昇し、もし金利が上がったとしても、好景気の影響で自身の収入も上昇する場合があります。またローンの返済以外に毎月の出費が増える予定がない方は、借入開始時の金利が低い変動金利に向いています。

固定金利は金利の上下リスクを避けたい方向け

変動金利の金利上昇による返済額の上昇が家計を圧迫してしまう可能性のある方は、はじめから固定金利で返済額を管理したほうが安心です。

また、固定金利は毎月支払う金額が決まっていますので、借入期間中に家族が増えたり、子どもの学費などが増えて出費が多くなる方でも、資金計画が立てやすく、やりくりしやすい住宅ローンと言えます。 さらに、景気が上昇しても自身の収入があまり変わらない可能性のある方も、毎月の返済額が変わりませんので安心して契約できます。

「固定期間選択型」中間の特徴を持つ住宅ローン

◎ 固定期間選択型とは?

「固定期間選択型」とは、固定金利から変動金利に切り替える選択が出来る住宅ローンです。はじめの一定期間(2、3、5、10、15、20年など)を固定金利に設定し、期間終了後はそのまま固定金利を続けるか、それとも変動金利に切り替えるか選択できるという方法です。

◎ 固定期間選択型の特徴は?どんな人におすすめ?

固定期間を短くするほど金利が低くなる特徴があり、借りはじめの数年間だけ固定金利にするような場合は、通常の固定金利よりも低い金利が適用されます。資金運用にあまり余裕がないときは固定金利にして、余裕が生まれてからは変動金利に変更することで、無理なく返済することを目的としています。教育費や一時的な出費が必要で、低い金利を数年間だけ固定して安定したいと考えている方におすすめの住宅ローンです。

◎ 固定期間選択型の注意点

固定期間を終えた後の金利見直し時には、その時の金利水準で固定金利もしくは変動金利が決められます。しかし、固定期間中に金利が大幅に上がり、金融機関に損失が出た場合は、その損失分が金利見直しの際に上乗せされてしまいます。借入期間全体の金利は金融機関が管理しますので、前半の固定金利の期間中に上がった金利は、後半の金利に反映されてしまうことに注意が必要です。

まとめ

・変動金利は金利が変動するため、借入時の金利は低い
・固定金利は金利が変動しないため、借入時の金利が高い
住宅ローンの変動金利は、低い金利で開始できる反面、金利が上がったときに対応できる資金的な余裕がないと、日々の生活を圧迫してしまう可能性があります。固定金利は、借り始めの金利は変動金利よりも高額ですが、決まった金額を毎回返済できる安定した住宅ローンになっています。また、固定期間選択型は、借り始めの数年間に資金が管理しやすい固定金利が使えるメリットがありますが、金利見直し時には金利変動の影響を受けることになります。
借入する方によって適切なものが異なりますので、ご自身の状況にあてはめ、よく検討したうえで住宅ローンを選択しましょう。

※この記事は2018年11月時点での情報をもとに作成しております

関連記事:住宅ローンの「元利均等」と「元金均等」何が違ってどっちがお得?

この記事の執筆者

FUKUYAタウン 編集部

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