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住宅ローン審査。事前審査と本審査の流れや審査基準のポイントは?

不動産購入において、住宅ローンは多くの人が利用し、ほとんどの方が初めてではないでしょうか。今回の記事では、住宅を探している方や住宅ローンについて調べている方の参考となるように、住宅ローン審査の流れやポイント、気をつけておきたいことを紹介いたします。希望の住まい探し・マイホーム購入の参考にしてください。
※この記事は2019年5月1日時点の情報をもとに執筆しています

住宅ローン審査の流れ

審査は「事前審査」「本審査」の2回

住宅ローンは、売買契約の前後に「事前審査」と「本審査」の2回に分かれて審査されます。住宅ローンを利用するには、各金融機関による住宅ローン審査を通過しなくてはいけません。いったい何をチェックされるのか、問題なく借りることができるのかなど気になるところですよね。
この住宅ローンの審査には、「事前審査」と「本審査」があり、この審査を通過しなければ住宅ローンを借りることができません。

事前審査とは?

住宅ローンを借りるための第一歩は事前審査です。ただ、物件の売買契約が完了したが、いざ住宅ローンを借りようとしたときに利用できないとなると、物件の売主や不動産会社も困ってしまいます。そのような事態を避けるために、売買契約前に事前審査によって融資可否の確認を行います。この事前審査を通過することで、ある程度、住宅ローンを借りるための基準を満たしているのか、いくら位借りることができるかどうかを確認することができます。申し込む銀行によりますが、だいたい2~3営業日ほどで結果が出ます。

本審査とは?

住宅ローンは、その物件が本人の所有物になる予定となった段階で申し込むことができます。その審査は事前審査より詳しく、また事前審査の情報と相違がないかを確認します。融資対象物件の資料など提出しなければいけない書類も多くなります。そのため審査期間はだいたい1週間ほどと、事前審査よりも長くなります。
基本的には住宅ローンの審査と物件購入は同時に行いますので、スムーズに物件購入できるように計画を立てて進めることが大切です。

住宅ローン申し込みのおおまかな流れ

  1. 住宅ローン事前審査申込み
  2. 事前審査(申込みから2~3日)
  3. 売買契約
  4. 本審査(1~2週間程度)
  5. 住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)
  6. 融資実行
  7. 決済

住宅ローンの事前審査

事前審査でチェックされるポイント

住宅ローン審査は金融機関の店舗はもちろん、近年ではインターネットからでも申し込みができます。事前審査では、申込者の返済能力が主な審査対象となります。主なチェックポイントは以下となります。

  • 借入時の年齢、完済時の年齢や健康状態
  • 年収や勤め先、勤続年数や雇用形態
  • 購入予定の不動産の価格と担保価値
  • 既存の借入の有無

事前審査に落ちてしまうケース

<年齢や健康状態>
完済時の年齢が高齢過ぎる、借入時の年齢が若すぎる、健康状態が良くないなど、完済能力に疑問符が付くケースでは審査が通らない可能性があります。

<年収や勤務状況>
年収はとても重要な審査基準となります。年収に対する借入額の年間返済額が無理のない範囲であるかどうかはもちろん、安定的に収入を得るための勤め先の会社の状況や勤続年数も考慮されます。また、年収が高くても歩合の割合が高い場合や自営業の場合は、審査基準が一般社員より厳しくなる場合があります。

<購入予定の不動産>
購入予定の不動産の担保価値が低い場合、希望額が通らない可能性があります。また、物件価格に対し、借入額が妥当かどうかも判断されます。

<他からの借り入れ状況>
車のローンなどその他にも借り入れがある場合は、借入限度額が制限されます。

事前審査のポイントとは

  • 年齢を考慮して無理のない返済期間を設ける
  • 年収や将来設計を考慮した借入額とし、頭金などで返済額を減らすなど無理のない返済計画を練る
  • 可能な限り他からのローンを返済する

事前審査に必要な書類

  • 住宅ローン借入申込書
  • 本人確認書類のコピー(運転免許証や健康保険被保険者証は両面コピー)
  • 物件資料

●職種別

サラリーマン・公務員 ・前年の源泉徴収票
法人代表人・自営業者 ・直近3年分の源泉徴収票
・直近3年分の確定申告書および付表
・直近3期分の決算報告書(財務諸表や付属明細などすべて)
個人事業主 ・直近3年分の確定申告書および付表

●現在の借り入れ状況

その他に借り入れがある場合 ・借入中の償還予定表や残高証明書
住宅ローン借換えの場合 ・借入中の償還予定表や残高証明書
・借入中の返済口座通帳1年分

住宅ローンの本審査

本審査でチェックされるポイント

本審査でチェックされるポイント 不動産の売買契約を締結後に行う本審査、本審査を通過することで融資が行われます。そのため、仮審査と異なりさまざまな書類を提出する必要があります。また、審査も銀行だけではなく、保証会社や保険会社の審査も加わるため、審査もより厳しいものとなり、期間も長くかかります。本審査のポイントは以下の通りです。

  • 提出書類、申告内容の不備や相違点の有無
  • 収入、勤務状況、納税状況など
  • 個人信用情報に金融事故履歴の有無
  • 売買契約を行った物件の担保価値や内容
  • 借入申込額と頭金の金額
  • 健康状態

本審査に落ちてしまうケース

<事前審査後に新規で借り入れを行った>
事前審査以降で借入が増加した場合は要注意です。車のローンはもちろん、クレジットカードのリボ払いなども要注意です。

<事前審査後に退職・転職を行った>
退職は支払能力が無いと判断されますが、転職も返済能力に課題があると判断される場合があります。支払い能力は勤務先の規模、個人の年収や勤続年数などが考慮されます。そのため、リセットされた状態となる転職にも注意が必要です。

<個人信用情報に履歴が残っていた>
過去のクレジットカードやローンの支払いに滞納があった場合は要注意です。

<物件の担保価値が想定よりも低い結果だった>
住宅ローンは不動産価値に応じて融資が実行されるため、事前審査より細かくチェックされます。想定よりも担保価値が低いと判断された場合、融資額が希望よりも低い価格提示となるケースもあります。

<物件に建築基準法違反が見つかった>
物件が建築基準法などの法律に則っていない場合、審査通過は厳しくなります。

<借入申込額や物件価格が事前審査と大きく異なる>
事前審査の借入申し込み額が大きく異なるなどの場合はもちろん、返済率が変化する場合は注意が必要です。

<年齢や健康状態に問題がある>
健康状態に問題がある場合、金融機関の住宅ローンで必須となる団体信用生命保険への加入が出来ない事があります。団体信用生命保険へ加入できないと銀行などの金融機関の住宅ローンは厳しくなります。

本審査のポイントとは?

  • 事前審査での提出情報と整合性を合わせた書類を提出する
  • 融資が実行されるまで退職、転職しない
  • 融資が実行されるまで新規借り入れを行わない
  • 団体信用生命保険へ加入できないときは加入義務のないローンを申し込む

本審査に必要な書類

  • 住宅ローン借入申込書
  • 本人確認書類のコピー(運転免許証や健康保険被保険者証は両面コピー)
  • 住民票の写し
  • 売買契約書や重要事項説明書、登記簿謄本などの物件資料
  • 個人情報に関する同意書
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書
  • 他社借入の償還予定表、残高証明書

●職種別

サラリーマン・公務員 ・前年の源泉徴収票
・直近の住民税決定通知書または課税証明書
法人代表人・会社役員 ・直近の住民税決定通知書または課税証明書
・直近の確定申告書一式
・直近の納税証明書
・直近3期分の決算報告書(財務諸表や付属明細などすべて)
個人事業主 ・直近3年分の確定申告書および付表
・直近3年分の納税証明書

まとめ

住宅ローンの審査は事前審査と本審査があり、年齢・年収・物件・借入状況などを見られる
住宅ローン審査について、審査の流れや審査基準を紹介しました。
事前審査は売買契約前に行い本審査は売買契約後に行われる審査です。事前審査を通過し、事前審査内容と変更がない場合は高い確率で通過しますが、しっかりと準備を行うことが大切です。
また、仮に落ちたとしても複数の住宅ローンに申し込むことが可能であり、審査基準は金融機関によって異なるため、1社で審査落ちとなってもあきらめることはありません。ただし、何件も落ちる場合はその原因を特定し改善する必要があります。
将来のためにもしっかりとした返済プランをたてて住宅ローン審査にのぞんでください。

執筆:FUKUYAタウン 編集部

この記事の執筆者

FUKUYAタウン 編集部

暮らしや住まいに関する情報収集とコラムによる情報発信を行っています。不動産売買・新築請負・リフォーム・リノベーションなどのご要望はFUKUYAグループへ。